不動産会社に売却を依頼する際、
最も注意すべきなのが契約の種類。
安易に選ぶと後悔につながることもあります。
今回は、専属専任媒介契約の
特徴やメリット・デメリット
「どんな人がこれを選ぶべきか」について徹底解説します。
専属専任媒介契約とは？
専属専任媒介契約とは、
不動産会社1社だけに売却を任せます。
「自分で買い手も見つけません」と約束する契約のことです。
不動産売却において契約方法は以下の3つです。
- 一般媒介契約
- 複数社に依頼できる・自由度が高い
- 専任媒介契約
- 1社のみ依頼・バランス型
- 専属専任媒介契約
- 1社のみ依頼・制約が厳しい
| 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 依頼できる会社数 | 1社のみ | 1社のみ | 複数社OK |
| 自分で買主を探す | NG （見つけても契約不可） | OK （自己発見取引） | OK |
| 契約期間 | 3ヶ月以内 | 3ヶ月以内 | 3ヶ月以内 |
| レインズ登録義務 | 5日以内 | 7日以内 | 義務なし |
| 売主への報告義務 | 1週間に1回以上 | 2週間に1回以上 | 義務なし |
レインズ（REINS）とは？
不動産会社だけが見られる物件情報ネットワークのこと
専属専任の
メリット・デメリット
厳しい縛りがある専属専任を、
あえて選ぶ方も多いです。
その理由は、
不動産会社の「本気度」が変わるからです。
メリット③選
手厚いサポートと報告の安心感
メリット1:
積極的に売り込みしてくれる
他社に取られる心配がないため、
「チラシ配布」や「ポータルサイト掲載」などコストと手間をかけて売ってくれます。
メリット2:
定期的な報告をくれる
週1回以上の業務報告が法律で義務付けられています。
「今どんな問い合わせがあるか」
「内覧の反応はどうか」
が分かるようになります。
そのため価格変更などの作戦が立てやすくなります。
メリット3:
会社による特典
専属専任の特典として
- ハウスクリーニング
- 建物状況調査（インスペクション）
- 設備保証
などを無料でつけてくれるケースがあります。
デメリット②選
囲い込みのリスク
デメリット1:
会社の能力に依存する
依頼した会社の能力が低かったり、
担当者がやる気がなかったりすると
全く売れないという事態に陥ります。
デメリット2:
悪しき慣習の囲い込み
囲い込みとは、
「両手仲介（売主・買主双方から手数料をもらうこと）」を狙うあまり、
他社から「その物件を紹介したい」という連絡があっても「商談中です」と嘘をついて断ってしまう行為です。
これの問題は売れる時期が遅くなってしまうことです。
専属専任媒介契約がおすすめの人
メリットとデメリットをみた上で、
専属専任が向いているのは以下のような方です。
- とにかく早く売りたい人
- 住み替え先が決まっていて、いつまでに現金化したいという期限がある場合
- 遠方の物件を売る人
- こまめに現地に行けないため、信頼できる1社に鍵を預けてしっかり管理・報告してもらいたい場合
- 人気がなさそうな物件を売る人
- 「駅から遠い」「築年数が古い」など、他社と競争させても放置されそうな物件の場合
- 1社に責任を持たせた方が動いてくれます
- 「駅から遠い」「築年数が古い」など、他社と競争させても放置されそうな物件の場合
逆に人気エリアのマンションなど、買い手が殺到する物件の場合、
一般媒介で複数社を競わせる方が高く売れる可能性があります。
契約の種類より大切な
不動産会社選びの鉄則
ここまで契約の種類について解説してきました。
実は「どの契約にするか」よりも重要なことがあります。
それは、
どの不動産会社と契約するかです。
相場を知らない会社と契約を結んでしまったら、貴重な3ヶ月（契約期間）を無駄にするだけでなく、資産価値を大きく損なうことになります。
1社だけの査定を信じるリスク
よくある失敗パターンが、
- たまたま目に入った大手だから
- 近所にあるから
という理由だけで1社を信じて専属専任媒介契約を結んでしまうこと。
家の相場を知らず１社だけの言い分を信じると数百万円の大損をしてしまうかもしれません。
家の価値を正しく把握することがスタートライン
不動産売却で後悔しないために必要な手順は以下の通りです。
- 複数の会社の査定を取る
- それぞれの査定額を比較する。
- 「この人なら信頼して任せられる」と思える担当者を見つける
- その上で専任媒介契約を結ぶ
もし、
「家の適正な売り出し価格」を即答できないのであれば、客観的な価値を知ることから始めてください。
家の価値を簡単に調べる方法
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査定価格に500万円の差も..
実は不動産会社によって得意分野が異なります。
- マンションが得意
- 戸建てが得意
など強みが違います。
それだけに複数社に査定を比較しないと500万円近い差がつくこともあります。
慌てて一社だけの査定で売って大損しないためにも複数社の査定を比較しましょう！
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不動産バブルで価格高騰!?
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