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親が亡くなって土地を相続することになったけど、

「手続きが複雑そうで何から始めればいいか分からない」という方は多いのではないでしょうか。

実は、土地の相続手続きは自分でやることが可能です。

司法書士に依頼すると10〜15万円ほどの費用がかかりますが、自分でやれば登録免許税と書類取得費（数千円〜数万円）だけで済みます。

この記事では
「土地の相続手続きを自分でやるための全手順・必要書類・注意点」を分かりやすく解説します。

土地の相続手続き
【全体の流れ3ステップ】

土地の相続手続きは大きく分けて3つのステップで完了します。

2024年4月から相続登記が義務化されました。相続を知った日から3年以内に登記しないと、10万円以下の過料が科される可能性があります。

では、詳しく見ていきましょう。

ステップ①：相続人と相続財産の確定

戸籍謄本の収集

まず最初にやるべきことは、被相続人（亡くなった方）の出生から死亡までの全ての戸籍謄本を集めることです。

これは「誰が相続人なのか」を法的に証明するために必要です。

必要な戸籍一覧

• 被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本
• 相続人全員の現在の戸籍謄本
• 被相続人の住民票の除票（最後の住所を証明）
• 相続人全員の住民票

被相続人が転籍を繰り返している場合、複数の役場に請求が必要です。

2024年3月から広域交付制度が始まり、最寄りの市区町村窓口で他の自治体の戸籍もまとめて取得できるようになりました。

相続財産の調査

次に、土地の情報を正確に把握します。

見落としがちなのが「名寄帳」です。納税通知書に載っていない私道や山林が見つかることがあります。

ステップ②：遺産分割協議

遺産分割協議書の作成

相続人が複数いる場合は、「誰がどの土地を相続するか」を話し合いで決めます。

合意したら「遺産分割協議書」を作成します。

遺産分割協議書に必要な記載事項

• 被相続人の情報（氏名・生年月日・死亡日・最後の住所）
• 相続財産の詳細（土地の所在・地番・地目・地積を登記簿通りに記載）
• 誰がどの財産を取得するか
• 相続人全員の署名と実印の押印

1文字でも登記簿と異なると法務局で却下されます。必ず登記事項証明書を見ながら正確に記載しましょう。

必要な書類

遺産分割協議書に添付する書類：

• 相続人全員の印鑑証明書（発行から3ヶ月以内）
• 相続関係説明図（家系図のようなもの）

ステップ③：相続登記の申請

法務局に提出する書類一覧

いよいよ法務局に相続登記を申請します。必要な書類は以下のとおりです。

登録免許税の計算

登録免許税は固定資産税評価額の0.4%です。

固定資産税評価額	登録免許税
500万円	2万円
1,000万円	4万円
2,000万円	8万円
3,000万円	12万円

評価額は「固定資産評価証明書」で確認できます。

申請方法は3つ

方法	メリット	デメリット
窓口申請	その場で不備を指摘してもらえる	法務局まで行く必要がある
郵送申請	自宅から申請可能	不備があると往復で時間がかかる
オンライン申請	24時間申請可能	専用ソフトの操作が必要

初めて自分でやる場合は「窓口申請」がおすすめです。法務局の職員が書類をチェックしてくれます。

自分でやる場合の注意点3つ

注意①：相続登記の期限は3年以内

2024年4月から相続登記が義務化されました。

相続を知った日から3年以内に登記しないと、10万円以下の過料が科される可能性があります。

過去の相続で未登記の土地がある方も対象です。施行日（2024年4月1日）から3年以内に登記が必要です。

注意②：相続人が多いと難航する

兄弟姉妹が多い場合や、すでに亡くなった相続人がいる場合（数次相続）は、手続きが複雑になります。

戸籍の収集だけで数ヶ月かかるケースも珍しくありません。

注意③：土地の評価額を正しく把握する

相続税の申告が必要かどうかは、相続財産の合計額が基礎控除を超えるかどうかで決まります。

基礎控除額 ＝ 3,000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人の数
例えば相続人が3人なら、4,800万円まで非課税です。

しかし、土地の「税務上の評価額」と「実際に売れる価格（市場価値）」は大きく異なります。

最大の落とし穴！
相続した土地”の価値問題

土地の相続手続きで最も見落とされがちなのが「土地の市場価値」です。

その土地がいくらの価値があるのかを知らないと、以下の問題が起きます。

• 相続税の申告が必要かどうか判断できない
• 遺産分割で不公平な分け方をしてしまう
• 売却するか保有するか判断できない
• 固定資産税を払い続けるだけの「負動産」になるリスク

自分で手続きを進めるなら、同時に土地の市場価値も把握しておくべきです。

相続した土地の選択肢3つ

どの選択肢が最適かは、土地の市場価値によって変わります。

まずは土地の現在価値を把握しよう

相続手続きを自分で進めるなら、最初にやるべきことは「土地の市場価値を調べること」です。

土地の市場価値が分かれば、

• 相続税がかかるかどうか正確に判断できる
• 遺産分割の話し合いがスムーズに進む
• 売却か保有かの判断材料になる

路線価や固定資産税評価額だけでなく、実際にいくらで売れるのかを知ることが重要です。