「相続した農地を売却したいけど、どうやって売ればいいの？」
農地を持つ方なら、悩むところですよね。

実は農地の売買は農地法で厳しく制限されています。

普通の土地のように自由に売ったり買ったりできないのが農地なんです！

この記事では、農地売買に必要な許可手続き・転用の方法・税金まで徹底解説します！

押さえるべき農地法のルール

まずは農地法の基本を押さえましょう！

ポイント	内容
1. 農地の売買には許可が必要	農業委員会または都道府県知事の許可がないと売買できない
2. 農地のまま売る場合と転用して売る場合で手続きが違う	農地法3条（農地→農地）と5条（農地→宅地等に転用して売却）
3. 許可なく売買すると無効になる	農地法に違反した契約は法的に無効。罰則もある

農地の売買は農地法の許可が必要です。許可を取らずに契約しても法的に無効になります。まずはどの許可が必要かを確認することが重要です！

農地法3条・4条・5条の違いを
分かりやすく解説

農地の売買に関わる農地法には3つの条文があります！

農地法3条：農地のまま売買する場合

農地を農地として他の人に売る場合に必要な許可です。

項目	内容
目的	農地を農地のまま権利移動（売買・贈与・賃貸）
許可権者	農業委員会
買主の条件	農業従事者であること（全部効率利用、農作業常時従事等）
許可の難易度	買主が農家であれば比較的取りやすい

注意： 3条許可では買主が農業をする人でなければ許可が下りません！

農地法4条：自分の農地を転用する場合

自分の農地を農地以外（宅地・駐車場等）に転用する場合に必要な許可です。

項目	内容
目的	自分の農地を宅地・駐車場等に変更
許可権者	都道府県知事（4ha超は農林水産大臣と協議）
売買は伴わない	あくまで自分で転用する場合

農地法5条：転用目的で売買する場合

農地を転用する目的で売買する場合に必要な許可です。
最も多いケースがこれです！

項目	内容
目的	農地を宅地等に転用して売却
許可権者	都道府県知事（4ha超は農林水産大臣と協議）
買主の条件	転用目的が明確で、資力・信用があること
許可の難易度	農地の区分（立地基準）によって異なる

農地の売買で最もよくあるパターンは「5条許可」です！

農地の区分で転用の難易度が変わります

農地は立地基準で5つに区分されます。
区分によって転用できるかどうかが決まります！

区分	内容	転用の可否
農用地区域内農地	農業振興地域の農用地	原則不許可
甲種農地	市街化調整区域の優良農地	原則不許可
第1種農地	10ha以上の集団農地等	原則不許可（例外あり）
第2種農地	市街地化が見込まれる農地	周辺の土地で代替できない場合に許可
第3種農地	市街地の農地	原則許可

第3種農地が最も転用しやすいです！
一方で農用地区域内農地は基本的に転用不可です。まずは自分の農地がどの区分に該当するかを農業委員会に確認しましょう！

農地売買の手続きの流れ
（5条許可の場合）

転用目的で農地を売却する場合の手続きの流れを解説します！

トータルで約3〜6ヶ月かかることが多いです！
余裕を持ったスケジュールで進めましょう！

農地売却にかかる税金と費用

農地を売却した場合の税金と費用をまとめます！

項目	内容
譲渡所得税	売却益に対して課税（所有期間5年超：約20%、5年以下：約39%）
住民税	売却益に対して課税（所有期間5年超：5%、5年以下：9%）
仲介手数料	売却額の3%+6万円+消費税（上限）
行政書士費用	転用許可申請で約10〜20万円
測量費用	境界確定が必要な場合、約30〜80万円

特例控除の活用も忘れずに！

知らないと損する特例制度なので、必ず税理士に確認しましょう！

持ち家・土地の問題を
放置していませんか？

最も重要なのは「農地・土地の現在価値を正確に把握すること」です！

農地の売却を検討しているなら、まず今の価値を知らなければ判断できません。

不動産の価値を把握しないリスクは大きく3つあります。

• 相場より安く売ってしまう
• 転用後の宅地としての価値を見誤る
• 複数の不動産会社を比較しないと数百万円の差が出る

まずは家・土地の現在価値を
把握しよう！

農地を転用して売却するにしても、いくらで売れるかを事前に把握することが最も大切です。

不動産会社によって得意分野が違うため、査定額に大きな差が出ます。

「なんとなく」で判断すると、数百万円単位で損をする可能性があります！