実家を相続することになったとき、
最初に直面するのが
「この不動産にはどれくらいの価値があるのか？」という疑問ではないでしょうか。
土地の評価額はルールさえ分かれば自分で調べることができます。
この記事では、
相続する土地の評価額の調べ方を分かりやすく解説します。
土地の値段は「4つ」ある
土地には1つの土地に対して4つの異なる価格が存在します。
(一物四価（いちぶつよんか）)
「なぜ価格を知りたいのか」によって調べるべき数字は異なります。
- 実勢価格（時価）：
- 実際に市場で売買される価格
- 公示地価：
- 国が定めた土地の標準的な価格
- 相続税路線価：
- 相続税などを計算するための価格
- 固定資産税評価額：
- 固定資産税を決めるための価格
調べるべきは「3. 相続税路線価」です。
重要なのは「1. 実勢価格（時価）」となります。
まずは、「相続税のための調べ方」から見ていきましょう。
相続税の計算に必要な
「路線価」の調べ方
相続税の計算には、
国税庁が発表している路線価を使用します。
インターネットで「国税庁 路線価図」と検索。
該当する年度と都道府県、市区町村を選択します。
これが路線価です。
- 数字：
- 千円単位の価格（300なら300,000円）
- アルファベット：
- 借地権割合（今回は無視して構いません）
基本の計算式はシンプルです。
路線価 × 土地の面積（㎡） ＝ 相続税評価額
例えば、
路線価が300（30万円）で、土地の面積が100㎡の場合。
300,000円 × 100㎡ ＝ 3,000万円
これが、相続税を計算する際の基準となる評価額です。
「公的な評価額」を
遺産分割の基準にするのは危険！
先ほど計算した相続税評価額（路線価）は、あくまで税金を計算するための安めの設定です。
一般的には、
実際に売れる金額（実勢価格）の8割程度に設定されています。
「相続税評価額」だけを信じて兄弟間で遺産分けをするとトラブルになる可能性が高いです。
失敗例：
兄が土地・弟が現金を相続した場合
- 土地の路線価（税金の基準）：
- 4,000万円
- 預貯金：
- 4,000万円
一見、公平に見えます。
しかし、この土地の実勢価格（実際に売れる金額）が5,000万円だったとしたらどうでしょう？
- 兄の取り分：
- 実質5,000万円（土地）
- 弟の取り分：
- 4,000万円（現金）
兄の方が1,000万円も多く得をしていることになります。
後からこの事に気づいた弟さんが不満を持ち、兄弟喧嘩に発展するケースは後を絶ちません。
揉めない相続・売却のために必要なこと
遺産を公平に分ける
または“損せず売却する”ためには、
「今の市場でいくらで売れるのか（実勢価格）」を知ることが絶対に必要です。
まだ売ると決めたわけではないけど..
そうした段階でも「客観的な今の価値」を把握しておくことが、円満な相続への第一歩です。
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