「名寄帳って何？」
「相続で不動産を調べたいけど、どこで何を取ればいいの？」

こんな疑問をお持ちの方は多いのではないでしょうか。

実は、名寄帳を確認しないまま相続手続きを進めてしまい、後から”隠れた不動産”が見つかるケースが非常に多いんです！

この記事では、名寄帳の基本から取得方法、見方、注意点まですべてわかりやすく解説します！

名寄帳とは？基本をわかりやすく解説

名寄帳は簡単に言うと、ある人が所有するすべての不動産を一覧にした帳簿のことです。

項目	内容
正式名称	固定資産課税台帳（名寄帳）
管理者	各市区町村の税務課（資産税課）
記載内容	土地・建物の所在地、面積、評価額、課税標準額など
対象範囲	その市区町村内にある所有者の全不動産
取得費用	1通 約200〜400円（自治体による）

名寄帳と固定資産評価証明書の違い

「固定資産評価証明書と何が違うの？」と思う方も多いはず。

この2つの決定的な違いを表にまとめました！

ポイントは、名寄帳は「漏れなく全部載る」ということ。
固定資産評価証明書は物件を指定して取る書類なので、そもそもどんな不動産があるか分からない場合は名寄帳を取るのが正解です！

名寄帳はこんな場面で必要になる！

名寄帳が活躍する場面は主に3つあります。

① 相続が発生したとき

親が亡くなったとき、故人がどんな不動産を持っていたかを正確に把握する必要があります。

実は、約3割の相続で「知らなかった不動産」が見つかると言われています！

よくあるのがこんなケース

• 遠方の山林や農地を持っていた
• 私道の持分があった（非課税で固定資産税の通知に載らない）
• 共有名義の不動産があった
• 別の市区町村にも不動産を持っていた

名寄帳を取らずに遺産分割協議書を作ると、後から不動産が見つかって協議をやり直しになることも！

② 離婚で財産分与するとき

離婚時の財産分与では、配偶者が申告していない不動産がないかを確認するために、名寄帳が役立ちます！

③ 不動産を売却するとき

相続した不動産や自宅を売却する際、正確な評価額の把握が必要です。

名寄帳に記載された固定資産税評価額は、不動産の価値を知る重要な手がかりになります！

名寄帳の取得方法【5ステップ】

名寄帳の取得は意外と簡単です！

取得に必要な書類

名寄帳を取得できる人は限られています。本人以外が取得する場合は以下の書類が必要です。

取得する人	必要書類
本人	本人確認書類（運転免許証・マイナンバーカード等）
相続人	本人確認書類＋被相続人の死亡がわかる戸籍謄本＋相続関係がわかる戸籍謄本
代理人	本人確認書類＋委任状
弁護士・司法書士	職務上請求書

郵送で取得する方法

窓口に行けない場合は郵送でも取得可能です！

郵送申請に必要なもの

• 申請書（各自治体のHPからダウンロード）
• 本人確認書類のコピー
• 手数料分の定額小為替（郵便局で購入）
• 返信用封筒（切手を貼ったもの）
• 戸籍謄本等（相続人の場合）

名寄帳の見方
【ここだけ押さえればOK】

名寄帳を取得したら、以下の項目をチェックしましょう！

チェック項目	確認すること
所在地	不動産の住所（地番表記なので住居表示と異なる場合あり）
地目・種類	土地なら「宅地」「田」「山林」等、建物なら「居宅」「店舗」等
面積	土地は㎡、建物は床面積
評価額	固定資産税評価額（実勢価格の約7割が目安）
課税標準額	実際に税金を計算するベースとなる金額
共有持分	共有名義の場合、持分割合が記載される
非課税物件	私道や公衆用道路など非課税の物件も載っている

固定資産税評価額と実勢価格の関係

名寄帳に載っている固定資産税評価額は、実際の売却価格（実勢価格）とは異なります！

つまり、

名寄帳の評価額が2,000万円なら、実際は約2,850万円で売れる可能性があるということ！

逆に言えば、名寄帳の評価額だけを見て「この金額か…」と判断するのは大損のもとです！

名寄帳の3つの注意点

名寄帳を使うとき、絶対に知っておくべき注意点が3つあります。

① 名寄帳は市区町村ごとにしか取れない

名寄帳は各市区町村が独自に管理しています。

つまり、東京都渋谷区の名寄帳を取っても、千葉県の不動産は載らないということ！故人が複数の市区町村に不動産を持っていた場合は、それぞれの自治体で名寄帳を取得する必要があります。

「そもそもどこに不動産があるか分からない…」という場合は、以下の方法で調べましょう：

• 固定資産税の納税通知書を探す
• 登記済権利証（登記識別情報）を探す
• 通帳の引き落とし記録で固定資産税の支払先を確認

② 年の途中で売買があっても1月1日時点の所有者で記載される

名寄帳は毎年1月1日時点の所有者で作成されます。

そのため、年の途中で売却してもその年の名寄帳にはまだ載っていることがあります。最新の所有状況は登記簿謄本で確認するのが確実です！

③ 固定資産税評価額＝売却価格ではない

先ほども触れましたが、これは最も重要な注意点です！

名寄帳の固定資産税評価額は実勢価格の約7割。
相続税の計算や財産分与の基準にする場合も、実際の市場価格を把握しておかないと大きく損をする可能性があります！

相続不動産の「本当の価値」を
知らないと大損する

名寄帳に載っている固定資産税評価額は、あくまで「税金計算用の評価額」。
実際にいくらで売れるかとは別物なんです！

特に相続では、不動産の評価額によって以下のすべてが変わります：

不動産の「本当の価値」を知るには、不動産会社の査定が必須です！

相続した不動産、3つの選択肢

相続で不動産を取得した場合、選択肢は大きく分けて3つあります。

選択肢	メリット	デメリット
① 売却する	まとまった現金が手に入る・維持費がなくなる・相続人で公平に分けやすい	思い出の家を手放すことになる
② そのまま住む・保有する	住居を確保できる・将来の値上がりに期待	固定資産税や維持費がかかり続ける・他の相続人との分割が難しい
③ 賃貸に出す	家賃収入が得られる	空室リスク・管理の手間・修繕費用がかかる

どの選択肢がベストかは、不動産の「今の市場価値」を知らないと判断できません！

「とりあえず持っておこう」と判断した結果、不動産バブルの今がピークで、数年後に価値が大きく下がった…なんてことになったら後悔しますよね。

まずは家の「本当の価値」を
把握しよう！

名寄帳の固定資産税評価額だけで判断するのは危険です。

実際の市場価格（実勢価格）を知るためには、不動産会社の査定が必要です！

でも、1社だけの査定ではその金額が適正なのか判断できません。
複数社の査定を比較して初めて、「本当の価値」が見えてきます！